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財政部指派專人研究C計畫，認為可能爆發危機的焦點包括，自用屋主拖欠貸款、社區和地方銀行財務困難，而最大問題可能是商用不動產貸款的崩盤。 美國各大銀行的資產表當中，約有1.8兆美元為商用不動產貸款。聯準會官員本月初在國會眾院經濟聯席會議中指出，截止3月底，商用不動產貸款拖欠率高達7%，比去年同期增加近一倍，金額在1260億美元。 銀行和金融公司的商用不動產債務達3.5兆美元，這些債務在數年內需要再融資；經濟聯席委員會主席麥隆尼日前指出，2010年底前，約有7000億美元商用不動產證券需要再融資。 估計未來10年內，美國每年將有4000億美元商用不動產貸款需再融資，但商用大樓價格大跌、空置率增加，銀行紛紛收傘，不少業主面臨斷援。 過去十年來建築業欣欣向榮的期間，銀行大舉借貸，而且貸款條件優惠，業主貸款時都假定未來同樣可以輕鬆借貸。但在金融風暴中情況急轉直下，許多開發商已找不到再融資管道，恐怕將被債務壓垮。 S&P總經理戴蒙表示，未來數年，這種趨勢會更加嚴重，進一步打擊商用不動產價格。現在已不是可以取得多少貸款的問題，而是根本貸不到錢。 而且這個問題是兩面刃，數千家美國中小型銀行也岌岌可危，許多小型銀行過去對商用不動產超額放款，在2007年12月衰退開始時，中小銀行的商用不動產放 款是緩衝資本的3.55 倍。而今貸款戶還款困難，造成許多銀行資金困難而倒閉，據金融分析顯示，商用不動產貸款損失已成銀行倒閉的最大原因。 美國小企業管理局今年獲7.3億美元預算，業界認為相對於拯救大型金融機構的金額，這只是杯水車薪。 【2009/07/22 聯合晚報】 |
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美國歷來最慘的住宅市場衰退可能已經結束，但貨真價實的商用不動產海嘯即將橫掃美國都市，包括紐約、底特律與賭城等十大都市的辦公室與商場前途特別黯淡，難逃空置與法拍噩運。 REIS房地產研究公司分析美國各大城市不動產市況後，預測下列城市商業不動產展望最差，空屋率會以最快的速度上升。 拉斯維加斯（預測2010年空置率為18.1%，比2008年高出6.8個百分點）：拉斯維加斯景氣好壞要看美國經濟的臉色，除非美國人再度覺得自己有錢，否則旅遊和賭博預算都會縮減，遊客兼賭客和會議展覽短期內不會擁來此地，賭城會有五分之一的建築變成空域。 巴爾的摩（預測2010年空置率為15.8%，比2008年高出6.5個百分點）：巴爾的摩市況靠幾所大學和華府支持，但巴爾的摩港貨物吞吐量直線下降，空置倉庫大增，會拖累不動產開發案，市長涉及開發弊案也會拖累開發。 底特律（預測2010年空置率為24.8%，比2008年高出6.3個百分點）：汽車城沒落的原因顯而易見，交通尖峰時刻已成回憶，好消息是房租已經連跌八年，2010年前可能再跌13%。 聖伯納迪諾與河濱郡（預測2010年空置率為15.9%，比2008年高出6.3個百分點）：不景氣可能把這裡的不動產價格打下65%，這裡處處可見的路邊商場和加州政府預算一樣，都陷入危機。 哈特福（預測2010年空置率為20.2%，比2008年高出6個百分點）：眾多保險公司努力裁員，國防包商被迫減產軍機或遷廠，是空屋率大增的主因。 戴頓（預測2010年空置率為22.8%，比2008年高出5.9個百分點）：安迅公司總部遷走、汽車工業衰退，造成沈重打擊，在美國百大城市中，戴頓的經濟展望幾乎敬陪末座。 紐約（預測2010年空置率為12%，比2008年高出5.9個百分點）：華爾街風光不再，其他產業裁員更兇，預期紐約商用不動產的租金兩年內會再跌28%。 查爾斯頓（預測2010年空置率為16.6%，比2008年高出5.8個百分點）：觀光景點與港口吸引力下降，嚴重影響房地產市場。 塔科瑪（預測2010年空置率為13.6%，比2008年高出5.8個百分點）：港口裝卸量下降、微軟、波音、星巴克等公司裁員，造成塔科瑪失業嚴重。 紐海文（預測2010年空置率為17.2%，比2008年高出5.8個百分點）：紐海文靠耶魯大學、健保業與保險業支撐，現在連耶魯都裁員，金融業又十分淒慘，顯見這裡的復甦會落後。 |
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