鉅亨網陳律安 外電報導 2009 / 08 / 14 星期五 00:25
德意志銀行全球證券研究部門總監 Karen Weaver 上周表示，到 2011 年時，48% 的房貸持有人其房貸金額將比房屋本身價值還高。
這樣的數據讓許多美國人丈二金剛摸不著頭緒，認為這怎麼可能？
但是，若想想現在已有 27% 的美國屋主面臨上述情形，而德意志的報告中也指出，房價在觸底之前，可能還會再下落14%。
因此，《Fortune (財星)》訪問了 Weaver，了解她預測的成因。
Weaver 表示，現在預測有 1400 萬美國人的房產為負值。然而，根據德銀的房價預測，在房價持續下修的情形下，可能會有 2500 萬人，等同於 48% 的房貸持有人房產為負。
Weaver 指出，這種情勢最大的影響，就是房貸違約情形的發生，不過還有更重大的影響。當回首過去 10-20 年，會發現美國的經濟由消費者主宰。
而消費者的驅動力來自收入，收入又來自易取得的信貸及上升的房價。人們藉由上升的房價來貸款，若房價下滑、此路不通以後，經濟體將截然不同。
當被《財星》問及哪種房貸受影響最劇時，Weaver 認為是次貸及利率可調式房貸 (ARM) 貸款者。
次貸貸款人在購買房屋時，較有可能動用到二次貸款，因此在購屋時投入的資產較少，因此，同樣的下滑房價，對次貸者來說衝擊較大。
此外，ARM 的設計運作方式，是用較小的付款額來支付房貸，與一般環款金額較高的普通房貸相比，ARM 的待償金額較高，就算房價波動不大，它也很容易受波及。
Weaver 亦表示，這些產品，包括 ARM 及次貸等，在業界來說被稱做「可支付的產品」，其設計是藉由降低頭期款及還款額，讓更多人可以購買房屋，卻也創造出房產泡沫。
而次貸的情勢，在中西部特別的嚴重。就很多方面來講，中西部經歷了製造業的衰退已有一段時間，也正面臨產業轉移的情形。因此，在工業中西部，次貸氾濫的情形較想像為重。
Weaver 還說，次貸情勢將帶來房屋查封潮的攀高，這從嚴重的違約情形中可看出。若看圖表，會發現有很多貸款人已經逾兩期房貸未繳，這些人多數都會走上查封一途。
而違約的情形也隨著失業率節節高升，一旦違約情勢看漲。只要違約情勢上升，就能預期明年後查封情形的上升。
在次貸及 Alt-A (介於次貸與優級之間) 貸款中，大約有 33% 的貸款者違約情形嚴重。最高級的貸款者，嚴重違約率為 6.2%，這數字看來頗低，但兩年前該數據為 1%。從 2007 年 9 月起，房貸違約的線圖就與失業率一致。
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