買房掌握三好原則：區段好、品質好、建商好。買屋必勝三寶：捷運、景觀、重劃區 。邱沁宜教你買屋 5年購屋法則GO！

買房掌握三好原則：區段好、品質好、建商好 甲山林集團 林銘昌 營運長/專訪》 台灣利率水準走至歷史新低，加上開放陸資來台，房市景氣 中長期看好，也帶動買氣不斷升溫。甲山林營運長林銘昌表 示，不論是自住或是投資，此時都是最佳時機，若想進場， 千萬得掌握「區段好、品質好、建商好」的「三好原則」。 林銘昌表示，今年農曆年後，房市景氣便明顯回春，一般預 料，在四大利多因素加持之下，下半年的表現還會更為亮眼 。 林銘昌說，這四大利多，第一個就是台灣的利率走至歷史新 低，有效降低民眾購屋能力；第二，調降遺贈稅後，海外資 金大舉回流，推升股市、房市；第三，政府正式開放陸資來 台，並已擬定配套措施；第四則為三都升格效應，將可有效 帶動區域發展。 在這種情況下，多數房地產業者皆看好房市後勢，也積極應 對。以甲山林為例，目前手上有眾多個案，又以「摩納哥」 、「水公園」、「甲山林天廈」與「富春居」這四案最受市 場矚目。 其中，「摩納哥」位於淡水紅樹林捷運站前，共推出945戶 ，林銘昌透露，如今只剩百戶左右，快速去化的關鍵在於設 計佳、交通便利與公共設施完備，而且又有山海景觀優勢， 「水岸城市小豪宅」的定位更是擄獲不少都會人的心。 至於「水公園」在淡海新市鎮，訴求「公園裡有家、家裡有 公園」，為淡海一帶最多綠意的住宅大樓，吸引許多預約退休生活的自用族群，也有不少台商、海外華人來此置產。 「甲山林天廈」位於汐止，也已銷售八成多，林銘昌說，汐止鄰近南港、松山，房價卻相對較低，有補漲空間，而且本案強調免震設計，安全性高；「富春居」則是天母首創的國際酒店式公寓，精緻規劃加上飯店式服務，形同保障高租金 投報率，吸引眾多買盤進駐，目前銷售八成左右。 林銘昌指出，依經驗法則與統計數據來看，房地產的保值性與增值空間，高於其他投資標的，每次整體經濟情勢出現危機時，都是房市的轉機，比如說在中美斷交、SARS之時有進場買房者，幾乎都是賺錢的。 因此，林銘昌建議，民眾應該把握低利環境進場買房，極有 機會趕上這一波大反彈，若想提高獲利空間，則應把握「區段好、品質好、建商好」這三好原則來挑選標的。 買屋必勝三寶：捷運、景觀、重劃區 甲山林廣告代銷 副總經理 徐永仁/專訪》 近來二手屋市場因屋主惜售，開始出現量縮現象，相較起來 ，預售市場依舊熱絡。甲山林副總徐永仁預期，在陸資來台 有譜的超級大利多加持下，第三季預售市場成交量體還會持 續放大，若想進場卡位，可把握「捷運、景觀、重劃區」這 買屋必勝三寶。 去年受金融海嘯衝擊，台灣房市的剛性需求全面延緩，在今 年農曆年後，才陸續出籠。 徐永仁分析，這一波房市回春，主要建立在四大利多上：（ 一）房價向下修正，跟去年高點相比，如今房價大多打了七 、八折，價格相對合理；（二）政府調降遺贈稅，吸引大批 資金回流，自然流入房市；（三）台股大漲，帶動投資人整 體信心；（四）陸資來台購置不動產有譜。 在房市中長期看好的情況下，徐永仁透露，下半年預售市場將會有幾個指標大案推出，可望帶動市場行情，今年大台北地區房價還有10%至15%的成長空間，不少有眼光的民眾嗅到這一點，已經開始準備出手，希望提早布局。 徐永仁認為，通膨的趨勢已經不會改變了，民眾若想增加資產，一定要投資理財，而在金融海嘯過後，已證實了股票、基金等投資標的，風險係數都是高的，相較之下，房地產顯得保值又抗跌。 舉個例來說，在SARS之後有投資房地產的人，全都有基本獲利，徐永仁建議，民眾可把握低利環境，並善用優惠房貸，趕在下一波行情開始前進場。 若想增加獲利，挑選房子時就得掌握住捷運、景觀、重劃區 這三大原則。徐永仁說，捷運可說是大台北地區的「房價金鐘罩」，在搜尋標的之時，除了已通車的捷運站之外，也可多看看未來有捷運站的區塊，比如說，內湖五期重劃區未來有內湖線支線連接，就是很好的選擇。 至於良好景觀，也是房價保證，例如在八年前大直水岸第一排的物件，每坪約為50萬元，現在已經漲了一倍；重劃區則能為城市帶來嶄新風貌，信義計畫區就是最佳典範。 徐永仁特別推薦，內湖五期重劃區是目前台北市核心區域內，最後一塊重劃區，區域內有1.2萬坪的超大公園；而且，此地介於內湖、南港、大直與信義計畫區的中心，又有內科、南軟兩大園區，內湖捷運也已通車，未來還有捷運支線，可說是捷運、景觀、重劃區三大要素皆備，前景看俏。 邱沁宜教你買屋 5年購屋法則GO！ 台灣房屋總經理彭培業指出，台北市區透天別墅本就寥寥可數，而別墅周邊五、六百公尺內有捷運站經過的，除了文山、北投區少數產品外，就只有內湖文德站，內湖站、大湖公園站至葫洲站等。 曾有數據統計出，台灣人如果想買房子，需要八年不吃不喝才買得起，邱沁宜談到房市時表示，台灣人常覺得擁有自己的房子才會有安全感，卻忽略房貸造成的壓力，她認為購屋時要考量購屋目標與財務能力間的平衡，她說：「房市就跟股市一樣，有七到十年的循環，選購房產跟購買股票的概念類似，都是在悲觀時進場，挑好的地段就如同挑潛力股，不過一定要會判斷專家的意見，而且還是要做功課具備基本概念，才不會盲目聽從專家建議。」 邱沁宜也自創五年購屋法則的運算公式提供給讀者參考，也就是年薪的五倍，加上紅利、存款，等於可購屋的總價，每個月的房貸不要超出月薪的二分之一到三分之一，這樣的保守估計就比較不會有過大的房貸壓力產生，而且要清楚政府目前提供的優惠房貸，僅是頭兩年的利率優惠，之後會逐漸調高，不要以為看起來輕鬆就衝動購屋，最後扛不下來。 天有不測風雲，年紀還輕的邱沁宜卻有著危機意識，她叮嚀想購屋的民眾要記住一定要留住保命錢，不要被房貸、車貸卡死，風險控管最重要，不能因購屋看起來有安全感就昏頭，因為如果買的房子不能增值，房貸就是欠債而不是資產。不同於一般理財專家總是鼓勵多進場多投資，邱沁宜的態度卻較為實際，她說：「雖然投資沒有標準答案，但看多了身邊的朋友抱著太過浪漫的理想，結果都跌得很慘。」 邱沁宜也以日前她收到觀眾陳小姐來信詢問購屋事宜為例，陳小姐想在宜蘭購買250萬的房子，邱沁宜表示，陳小姐的月收入22000元，目前存款有10萬，依照「五年購屋法則」22000*12*5+100000=132萬（月收入*12*5+存款=購屋總價），恐怕沒能力養得起250萬的房子，較適合的目標是當存款滿120萬時再買。因為250萬的房子以利率2%計算，每月需負擔12647元，超過她收入的一半，且250萬的頭期款為75萬元，陳小姐目前存款只有十萬元也無法負擔。 再分析在宜蘭購屋時有幾點現象要考慮，邱沁宜表示，台北人瘋狂購屋的熱潮已退燒，所以宜蘭空屋率高，但建商還是一窩蜂搶建新屋，房價卻又還未下調，最高時接近每坪30萬，目前每坪也還要20萬，要多考慮看看值不值得花這個錢；再者是雪隧塞車情形嚴重，不少投資客紛紛離場，未來上漲不易。邱沁宜表示：「目前在宜蘭購屋，應以中古屋、自住為主，並且要有耐心多比較多看，才不容易吃虧。」